BewertungsgrundsätzeDer Verkehrswert (§194 BauGB) ist ein Marktwert, der sich nach den gewöhnlichen Gepflogenheiten des örtlichen Grundstücks-marktes richtet. Er wird durch den Preis bestimmt, der am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielt werden kann.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren wird zur Ermittlung des Bodenwertes angewendet. Aus bekannten, gehandelten Preisen von in Größe, Zuschnitt und Lage sowie Art und Maß der zulässigen baulichen Nutzung vergleichbaren Grundstücken, sind die Bodenwerte abzuleiten.
Zur Ermittlung des Bodenwertes können Vergleichspreise oder Bodenrichtwerte herangezogen werden. Maßgebend ist die Art und das Maß der baulichen Nutzung, sowie der Erschließungs-zustand.
Durch direkten Vergleich wird in der Regel auch der Wert von Eigentumswohnungen, typisierten Reihenhäusern oder Doppel-haushälften ermittelt. Vorraussetzung dafür ist, daß ausreichend Vergleichspreise zur Verfügung stehen, die hinsichtlich ihrer wertrelevanten Merkmale dem Bewertungs-objekt zugeordnet werden können
Zur Bewertung von Gebäuden und Außenanlagen kann darüber hinaus das Sach- oder das Ertragswertverfahren angewendet werden.
Sachwertverfahren
Der Sachwert eines Grundstückes setzt sich aus dem Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen (als Zeitwert) zusammen. Der Wert der baulichen Anlagen ist aus den angemessenen Herstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Alterswertminderung, Baumängeln und Bauschäden sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände zu ermitteln.
Die baulichen Anlagen umfassen neben dem Gebäude auch die Außenanlagen wie z.B. die Ver- und Entsorgungs-leitungen, Wege, Hofbefestigungen, Einfriedungen, Freitreppen, Stützmauern u.ä.
Ertragswertverfahren
Der Ertragswert eines Grundstückes setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Der Gebäudeertragswert wird durch Kapitalisierung des Gebäude-anteils am Jahresreinertrag (nachhaltig erzielbarer Jahresrohertrag abzgl. Bewirtschaftskosten und Bodenzins) mit dem marktüblichen Liegenschaftszinssatz unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes ermittelt.
Wahl des Bewertungsverfahren
Aus welchem dieser Verfahren der Verkehrswert abzuleiten ist, richtet sich nach den Umständen jedes einzelnen Objektes. Entscheidend ist ausschließlich, nach welchen Kriterien der Grundstücksmarkt bzw. der jeweilige Teilmarkt ein Grundstück beurteilt.
Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere gemischt genutzes Gebäude und kleine Gewerbebetriebe (Handwerksbetriebe) werden in der Regel zur Eigennutzung gehandelt und nicht als Renditeobjekte. Bei der Kaufpreisbildung solcher Objekte steht daher weniger die Ertragsfähigkeit des Objektes im Vordergrund als vielmehr die Orientierung an den Herstellungskosten vergleichbarer Gebäude. Maßgebend für den Verkehrswert solcher Objekte ist daher in der Regel der Sachwert.
Dagegen werden größere Mehrfamilienhäuser, Büro- und Geschäftshäuser sowie größere Gewerbe- und Industrie-betriebe in der Regel als Renditeobjekte gehandelt. Bei der Kaufpreisbildung solcher Objekte steht daher überwiegend die Ertragsfähigkeit des Objektes im Vordergrund. Die Ableitung des Verkehrswertes aus dem Ertragswert führt daher bei solchen Objekten zu marktgerechteren Werten.